租房還是買房? 年輕人的居住困惑大解析

租房還是買房? 不久前，有個學妹私訊給我，她說想要做一點理財的規劃，所以想問我應不應該買房? 還是租房就好。

對於買房好還是租房好，身為一個租房快 20 年的中年男子是有這麼一點心得，首先台灣房價頗高的，以台北市來看房價所得比超過 10 倍，也就是說不吃不喝的話，要 10 年以上才可以買一間台北市的房子。

如果是台北市新房的話，可能要 30 年不吃不喝或是有個富爸爸，總之，在台灣購買一間房子，第一個問題就是房價太高了，第二個問題是：「薪水太低」，我們知道物價每年都在漲，只有我們的薪水不漲，所以這個房價所得比就越來越高，那就有點尷尬，因為房價只會上漲，而薪水又不漲。

所以邏輯上，房子應該是早點買會比晚點買便宜，還可以省下租房子的錢。但是多數人的工作地點是在台北、台中、高雄這類的大城市，所以大城市的房價更高，導致房價所得比非常的高，如果這時候買房的話，就會背負非常痛苦的房貸 20、30 年，同時也會降低生活品質，假日的時候，無法和朋友社交或是出國旅行之類。

但是租房的話，生活上的居住壓力沒有這麼大，但是感覺上就是在為房東付房貸，30 年後房子還是房東的，這樣子的話，似乎買房才是更佳的選擇。

租房還是買房，其實這個問題每隔一段時間都會被拿出來討論，客觀來說，每個人的條件不同，所以我們最好依我們自身的情況和目前的經濟環境，做為買房或是租房的依據。

本文大叔想要跟大家分享：

• 租房和買房各自的優缺點
• 購房的財務準備
• 買房對生活規劃的影響

最後再回來討論「租房還是買房」，如果對內容的興趣的話，就請繼續看下去，方便的話，點擊左邊的分享鍵，分享給有需要的朋友吧!!

資料補充：

• 房價所得比：房價所得比是指房屋總價與家庭一年可支配所得的比值，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，又被稱為「購屋痛苦指數」。(參考資料)

租房的優勢：自由價更高

大叔在台灣居住過超過一個月以上的城市超過 10 個，我曾漫步在台南街道上感受自由，路邊的無名美食隨處可見，也愛在廟旁的大榕樹下和好友享受熱炒和台灣啤酒。

我同樣欣賞花蓮人的善良和禮貌，市區裡隱藏的日式建築，深入朔溪的山林間，探索獨特的迷人風光，太平洋海天一線美得讓人忘卻呼吸。

而我更是愛上了東台灣的太魯閣峽谷巨峰的氣勢滂礡，中部日月潭的山明水秀，以及南台灣的好天氣和熱情人們，台灣這麼美麗，我怎麼捨得一直住在同一個地方。

再看看租屋的成本，如果不選擇台北、台中、高雄的話，其實一間雙人套房大概是 6000-8000 左右，短期一到三個月的話，就會再貴一點點，以一個三萬塊薪水的人來說，居住成本不到所得的 1/3 可以說是過得十分舒服啊，如果兩個人住的話，那居住成本就更低了，所以比起買房，說不定你更需要一個可以分擔生活成本的好室友。

租房還有不少優點，例如說：不用擔心房市波動、也不用繳交稅金，2023 年還有租金補助可以申請。簡而言之，租房帶來的經濟效益，不一定會比買房差，甚至有可能比買房更好，這個我們等等再討論，但是租屋目前在台灣最大的困擾應該是居住問題伴隨的「法規」，就成了生活居住的最大風險。

在電影中「寄生上流」的半地下屋是韓國的真實慘景，住在這裡的居民就是社會最底層和弱勢的一群人，台灣也有似類的場景，你有住過「頂加」嗎，大叔有。

如果在台北住過，頂樓加蓋應該不陌生，夏天住起來像烤箱、冬天住起來像冰箱，隨時還有可能被迫搬家的可能，因為頂加有可能它是違法的，要視它為「舊有違建」或是「既存違建」，若是被定義為「新違建」只要被檢舉就會被拆除。

如果真的不小心住到像是頂樓加蓋、陽台外推、房屋隔間等等的違章建築的話，房客是有可能無法向房東求償的，因為違章建築出租是「合法」的，如果是像大叔一般人來說，遇上了頂多鼻子摸摸回家就好，但是通常會選擇頂樓加蓋這類的租房房客，極有可能是沒有錢的學生、小資在外打工或是社會上的弱勢，如果真得遇上這類問題的時候，對他們生活上是巨大的打擊。

再者，租房市場對於弱勢、老齡的人士並不友善，導致他們找不到安心居住的地方，住得起的地方又找不工作，這不只是居住問題也是社會問題。

總之，這也是未來台灣在居住上可以改善的方向，讓每個人買不起，但租得起，住的安全又安心，居住正義不能只落在口號上，而是人人都可以享受的權利。

資料補充：

• 違建可以出租嗎？房東、房客要注意什麼事項？

購房的優勢：一份給家人的安心感

說實話，如果有一天我結婚並有了孩子，即使我習慣了自由的生活方式，我還是會選擇購買房子。因為擁有一個穩定的家是保障家庭安全感的基本條件。而且考慮到未來房價可能上漲，購房實際上是一個更加穩定的決定。

有個說法是「金窩銀窩不如自己的狗窩」，如果不是自己的，即使再好也無法滿足需求。其實人類的安全感也來自於「掌控感」，擁有一間自己的房子就可以安心放心專心打拼，然後用心照顧家人。

購房不僅有資產增值和安全感等優點，還有可能讓生活變得沉悶無趣，例如說，為了方便搬家和移動，需要保持簡單的生活方式，同時也會失去一些生活上的樂趣，像是自由裝修，甚至要不要買植物都可能會讓我思考好幾天。

自由和穩定本來就是互相矛盾的存在。

所以購房的前題應該是「需要」而不是「想要」，更不是為了投資或是炒房。

買房注意事項

買房其實是個頗為複雜的問題，也許這才是大叔遲遲無法決定的理由，我太懶了。像是：

• 頭期款要準備多少
• 貸款利率和購房成本
• 在哪買房子? 什麼時候買?
• 新房貴，中古屋有什麼問題

當這些問題出現腦海三分鐘後，只好打開冰箱拿出一瓶台灣啤酒，我常說：「今天解決不了的問題，就不值得花時間思考。」

財務狀況與生活規劃

租房還是買房? 最重要的是解讀自己的財務狀況與生活規劃，雖然我也同意有些事情需要一點「衝動」，但在衝動的背後多點理性分析也是好事。不久前我同學才在三重或是汐止一帶看房，不久後換了工作搬到桃園，之後目標就移到桃園高鐵一帶，半年後，新工作的美商公司決定裁撤台灣分公司，他說：「還好還沒買房，先到南美洲旅行半年好吧!」

買房往往不只是錢的問題，影響更甚的可能是你的生活規劃，所以買房也味謂我們即將在一個地方住上大半輩子，不只是一個上班起床下班睡覺的房間，更是一個用來為生活充電的空間，一定要將生活規劃在買房計畫中。

那財務狀況與生活規劃要怎麼做呢? 以大叔的經驗，無論你有沒有買房的計畫，都應該要先有「存錢」和「投資」的準備，在文章「記帳就會有錢?」 2023 大叔的免費記帳方法公開」的 333 預算表，我們可以將收入分成 9 份，拿其中的 3 份做投資，簡而言之，就是將 1/3 存下來做為未來的規劃，要買房還是要租房都進可攻退可守。

我們以剛畢業的小資族的薪水大概 3 萬塊，每個月存下 1 萬塊，30 年後我們可以存下 360 萬，如果以 6% 的平均年投資報酬來計算的話，大概可以到 1000 萬，幾乎是沒有投資的 3 倍之多。

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所以就算不買房的話，當你財務狀況來到某個水平，我們就可以將每年的投資的利潤用來買房或是租房。這幾年很紅的 FIRE 族就是類似的概念，在生活上減少要求，大概 4% 的投資利潤就可以生活。

無論我們未來會不會買房，其實先做「存錢」和「投資」的財務規劃，慢慢地探索生活，買和租之間，也許它們並非是衝突的選擇，只是現在的情況，哪一種更適合自己的生活方式。

未來總是充滿不確定性，做好準備就可以大膽前行，最壞的打算就是回家而已。

房地產市場分析

如果有想要買房的話，接下來大叔要分享對於房地產的一些想法。

買房時機

有不少人會討論買房的時機，說要等到房價下修再入手，但這麼多年過去了，房價下修什麼時候有發生過，即使是在 2003 年的 SARS 在歷史數據上看起來都只是微不足道的「修正」而己。

以我「個人」立場認為，好的買點在於「需要」而不是「時間」。例如說：

• 房子老舊有安全問題，買個房子安心
• 工作穩定而且家庭美滿快樂，買個房子開心
• 老婆和老媽有溝通問題，買個房子省心

所以做好準備，等待機會，未來房價會不會迎來修正，答案應該是肯定的，但是下修的空間是有限的。

▼ 在迷霧中獨走的房價| 國立政治大學不動產研究中心

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買房地點

理論上，蛋黃區是最保值的，但通常也是最貴的。保值房子的條件有以下幾點：

1. 經濟造成房屋需求：房價與經濟發展有關係。城市的經濟發展程度高，就業機會多，人潮湧入，創造房屋需求，房價上漲。
2. 有需求後，追求價值：城市裡核心地區的房價是最高的，例如：台北市的信義大安區，它反映了該區域的地段、交通、生活品質等，也就是「提供給居民生活上的使用價值」。因此，一旦這些地區的房子釋出，只要價格合理，就會有很多人想買。 好房子還要符合以下條件：

• 地段（或區域）、捷運、地標
• 物業保全管理、建造品質、鄰居的素質
• 格局方正、周邊設施完備、周遭環境良好等

符合這些條件的房子，會有很多人想買。

1. 最後才是房子自身的條件：房子自身條件若符合耐震、靜音、智能、防疫功能，居住起來更舒適、更方便、更安全，是未來購屋的新典範。

值得一提的是，在台灣由於 1999 年的 921 大地震後，2003 年以後興建的房子耐震力較佳。2021 年後蓋的房子，更提升耐震等級、隔音墊及建材標準，建物的居住性、耐久性、耐震力都大幅提升。因此，最好選擇在 15 年內建造的建物，以降低地震風險。

買房的投資報酬率

台灣許多的專家其實都計算過，比較買房和買股的報酬率，買房的年投報酬大概就是 4-5 %，遠低於同期的台股大盤指數和 0050 ，兩者大概都有 10 % 左右的年投報酬。

如果再減去買房的折舊成本、保險費、管理費、房貸利息及家具裝潢費等，掐指一算你會發現買房的投資報酬率勉強勝過通膨而已。

如果用 1000 萬投資的話，計算年投報酬 5 %和 10% 在十年的時間：

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租房還是買房？關鍵因素比較

A. 靈活性 vs. 資產增值 B. 租金支出 vs. 房貸負擔 C. 個人生活需求：綜合考量做出決策

總之，租房好還是買房好，答案是因人而異，但是「投資」絕對是必要的選擇，加上買房其實有許許多多的隱形成本和隱形風險存在，而租房對於多數人而言，其實更有靈活性。

那為什麼還是有這麼多人想要買房呢?

主要的原因還是由於華人社會對於「房屋」的觀念，加上經濟景氣和政府政策的導向，都讓「炒房」的成本、風險很低，所以市場上是否供過於求呢?

在內政部報告中指出，空屋率以台北市 7.41% 最低，新北市 7.99% 次低，其次為新竹市 8.10%；最高的 3 個縣市分別為金門縣 18.59%、宜蘭縣 15.87% 及台東縣 14.70%。

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而新建屋的數量卻是來到近年高點，反觀台灣的人口出生新生兒，每個月大概是新增一萬多一點，總人口來到交叉點，也就是幾乎沒有人口增長。蓋房子不用先談戀愛、懷胎十月，也沒有婆媳問題，但是可以預測的是未來對新建屋的需求降低，但城市的土地、人力成本、原物料等費用上漲，房價要跌看起來也不太可能。

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結論 & 大叔心得

租房自由、買房安心是最合理的答案，有工作又財務狀況還可以的話，買房會讓你更加有財務的紀律，如果你要追求財務上的最大增漲的話，省吃簡用並將所有的收入投入股市。

股神巴菲特至今住在 1958 年買的房子，開著優惠時買來的二手車，過著簡樸的生活，即使他比世界上 99.99999% 的人有錢。

如果用投資的角度來買房，你一定會過得很辛苦，光是「看房」就會花上不少的時間，但是如果你找到一個喜歡的城市，它的生活品質和環境都適合你的生活方式，解決的不只是居住的問題，同時你也可以參與地方活動、成為一個新住民，並有投票改變地方未來的能力。

所以條件許可的話，先選生活方式再選房，也許這才是更為「理性」的居住之道。如果條件上不佳的話，其實選擇先投資並租房，也會讓你手頭上的現金流更為彈性，同時保留探索生活方式的可能性。

「買房或租房根本不是問題，不投資才是窮上一輩子的問題。」